Досрочное погашение ипотеки: как рассчитать при аннуитентных платежах

Последние изменения:

Российское законодательство разрешает заемщику досрочное погашение ипотеки, независимо от желания банка-кредитора. Другой вопрос – всегда ли это выгодно клиенту, и в каких случаях этого лучше не делать.

Всегда ли разрешался досрочный расчет

Всегда ли разрешался досрочный расчетГарантированное право погасить ипотечный кредит досрочно появилось у должников только в 2011 году, когда была скорректирована норма Гражданского кодекса – 810-я статья, п.2. В ней было четко прописано, что заемщик вправе раньше срока рассчитаться с банком, если займ брался не на раскручивание бизнеса, а в личных или иных целях. Для этого гражданину не нужно спрашивать разрешения кредитора, а достаточно просто его уведомить о своих планах (не менее чем за месяц).

Ранее финансовые организации всячески препятствовали досрочным взаиморасчетам. В договорах ипотечного займа фиксировались кабальные условия на такой случай, крайне невыгодные для должника.

Например, за попытку рассчитаться побыстрее, ему грозили большие штрафы. Сейчас подобные условия в тексте соглашения – это прямое нарушение закона. Даже подписав его, ипотечный заемщик имеет право обратиться с иском в суд и оспорить данное положение.

Уловки банкиров

Однако и сегодня многие банки не хотят терять часть денег за счет преждевременного закрытия кредита. Например, дополнительные деньги берутся с клиента за его обслуживание, и чем дольше оно продолжается, тем выгоднее финансовой организации. Не говоря уже о процентах, начисляемых к сумме основного долга.

Поэтому в договор займа нередко включаются пункты, призванные «отбить» желание у заемщика рассчитаться раньше времени.

Варианты бывают разные:

  • применяется «мораторий», то есть в договоре займа указывается период, в течение которого гасить кредит полностью нельзя;
  • запрашивается очень большой пакет документов, собирать их захочет не каждый заемщик;
  • используются серьезные штрафные санкции в отношении должников, не исполнивших обязательство по досрочному погашению ипотеки, и т.п.

Эти и другие ограничения позволяют банкам формально соблюсти закон, однако делают преждевременный расчет по кредиту невыгодной и сложной процедурой. Оспорить договор с подобными условиями сложно, так как прямого запрета на досрочное погашение займа они не содержат.

Однако топовые банки, как правило, не хитрят, а, напротив, указывают возможность раньше срока погасить ипотеку материнским капиталом без каких-либо ограничений как одно из своих преимуществ. В частности, в «рекламных» целях подобную информацию использует Россельхозбанк, Газпромбанк и другие финансовые организации.

Выгодно ли досрочное погашение долга

Минусы и плюсы раннего расчета с банком будут отражены в таблице. Проанализировав их, заемщик сможет лучше оценить, стоит ли на это решаться.

Положительные моменты Отрицательные моменты
Погасив полностью долг, заемщик перестает тратить деньги на начисляемые по нему проценты. Высокая инфляция в стране может нивелировать финансовые выгоды от досрочного погашения займа.
Пропадает необходимость платить банку за обслуживание кредита. Теряется право на имущественный налоговый вычет – в соответствие со 220-й статьей Налогового кодекса.
С жилья снимается обременение (залог), и его владелец получает право распоряжаться им по собственному усмотрению. Договор займа иногда предусматривает особые условия для расчета с банком раньше срока, не всегда выгодные для клиента.
Исчезает психологическое давление, постоянное бремя долга, страх перед будущим (например, перед потерей работы). Имеющейся на руках крупной денежной сумме можно найти более выгодное применение. Например, купить на нее еще одну квартиру, сдать жилье и за счет арендной платы рассчитываться с банком.
Выгодность досрочного погашения займа зависит и от того, каким образом клиент расплачивается с ипотечным банком.

При аннуитетных платежах долг гасится равными денежными перечислениями, причем вначале взносы должника идут на уплату процентов по ипотечному кредиту, а лишь затем начинает сокращаться (погашаться) его «тело» — эквивалент суммы, непосредственно выданной заемщику.

Альтернативой является дифференцированный расчет с банком, когда, начиная с первых выплат, гасятся не только проценты, но и сам долг. Поскольку он постепенно сокращается, уменьшаются и проценты по кредиту. При таких расчетах досрочно выплачивать ипотечный займ гораздо выгоднее, однако на практике они встречаются редко – большинство банков предпочитают аннуитетные платежи.

Способы досрочного погашения

Способы досрочного погашенияЗаблаговременно рассчитаться с банком можно двумя способами:

  • полностью – единоразово вернув ему оставшуюся сумму долга;
  • частично – скорректировав составленный кредитором график регулярных платежей:
    • либо за счет уменьшения размера перечислений (срок не сокращается);
    • либо за счет уменьшения срока ипотечного кредита.

То есть при частичном погашении раньше срока заемщик составляет и передает банку заявление, где указывает, какую сумму он направляет на уплату части кредита. И за это получает одну из указанных преференций (по размеру платежей или по сроку их внесения).

  • В первом случае можно существенно сэкономить ежемесячный семейный бюджет, высвободив средства для других нужд.
  • При втором варианте гражданин быстрее рассчитывается с банком и экономит на уплате процентов.

Заемщику необязательно лично посещать банк для досрочного погашения ипотеки. Но только в том случае, если им оформлена доверенность на другое лицо. Без этого документа кредитная организация от постороннего лица деньги не примет. В доверенности должно быть указано, что ее предъявитель имеет полномочие на совершение банковских операций – от имени своего доверителя. Если все оформлено правильно, банк не вправе отказать доверенному лицу во внесении денежных средств для досрочного погашения ипотечного долга.

Пересчитываются ли проценты

Пересчитываются ли процентыОднозначного ответа на данный вопрос нет. Не исключено, что гражданину, пожелавшему вернуть проценты при досрочном погашении, придется искать правду в суде. И какой она будет – неизвестно.

Однако решившемуся на судебное разбирательство должнику есть на что опереться. В 2016 году одна из заемщиц Сбербанка дошла до Верховного Суда, который отменил решения нижестоящих инстанций, не признавших ее право на перерасчет процентов (Определение ВС РФ № 51-КГ15-14 от 01.03.2016).

Суд, в частности, указал коллегам, что, выплатив кредит раньше срока, должник может потребовать от банка рассчитать проценты по-новому — с учетом досрочного погашения «тела» займа. Ведь гражданин пользовался одолженными деньгами меньшее время, чем планировалось по договору. Значит, с момента, когда пользование средствами было прекращено, проценты на долг начисляться не должны. А если они были начислены и выплачены заранее, их необходимо вернуть.

Однако многие банкиры, знакомые с данным решением, продолжают настаивать, что возврат процентов при досрочном погашении ипотеки невозможен. Вспоминая позицию Верховного Суда, они:

  • обвиняют судей в незнании математики, предлагая собственные расчеты, по которым банки ничего не должны клиентам;
  • говорят, что отменил нижестоящие решения только из-за процессуальных недочетов;
  • отмечают, что в России не действует прецедентное право;
  • обращают внимание, что решение принято в отношении потребительского, а не ипотечного кредита.

Однако все эти доводы скорее свидетельствуют о нежелании банков упускать деньги. В любом случае гражданин вправе предпринять определенные действия, чтобы вернуть часть денег.

Тем более, что в прошлом году Верховный Суд принял аналогичное решение (Определение ВС РФ № 89-КГ16-12 от 14.02.2017), и на этот раз – в отношении банка «ВТБ 24». В нем, в частности, говорится, что организация-кредитор должна начислять ежемесячные проценты исключительно на остаток по основной сумме займа, которые имеется (на начало месяца).

Тем, кто не знает, как пересчитать проценты, юристы предлагают действовать по схеме:

  1. Досрочно ипотечный погасить долг.
  2. Заказать в банке выписку о том, что это было сделано.
  3. Написать кредитору претензию, попросив вернуть переплату по процентам. Приложить к ней копию договора и указанную выписку.
  4. В случае отказа или игнорирования обращения подать иск в суд – о неосновательном обогащении финансовой организации. Можно предварительно направить жалобу в Роспотребнадзор.
Обращаем внимание! Вернуть часть суммы по переплаченным процентам ипотечный заемщик сможет только в том случае, если применяется система аннуитетных платежей. То есть вначале деньги вносятся на погашение процентов, а потом – на возврат самого долга.

Несколько советов ипотечным заемщикам

Досрочное погашение ипотекиДолжникам, решившимся выплатить ипотеку раньше срока, следует прислушаться к полезным советам экспертов. Они помогут минимизировать негативные последствия досрочного погашения или вообще не допустить их.

  1. Не стоит ради полного преждевременного расчета с одним банком брать кредит в другом. Особенно опасно это делать в период кризиса или нестабильного экономического положения в стране. Иначе может понадобиться третий кредит, затем четвертый, а закончится все в лучшем случае «физическим» банкротством – в связи с неспособностью расплатиться за одолженные средства.
  2. Если заемщик не желает угодить в «серый», а то и «черный» банковский список, не стоит досрочно гасить ипотеку на начальном этапе выплат. Это правильнее сделать, когда кредитор уже получил значительную выгоду от сделки. Иначе велика вероятность, что, пожелав кредитоваться снова, гражданин столкнется с отказом (без объяснения каких-либо причин).
  3. Перед тем, как отдать банку все деньги или их часть, нужно заручиться документом с указанием остатка ипотечного долга и начисляемых по нему процентов.
  4. Полностью или частично погасив денежный займ, необходимо сохранить все бумаги, свидетельствующие об этом. Держать их следует в надежном месте.
  5. Чтобы правильно рассчитать сумму, требуемую при досрочном гашении долга, можно воспользоваться электронными калькуляторами, которые банки обычно размещают на своих официальных сайтах. Введя запрашиваемые сведения (сумма кредита, срок погашения по договору и т.д.), заемщик узнает, сколько точно с него потребует финансовая организация.
  6. Иногда лучшей альтернативой досрочному погашению ипотеки может стать депозитный вклад, куда вносится имеющаяся на руках денежная сумма. Его выгодно открыть в том банке, где проценты по депозиту выше тех, что заемщик платит по кредиту.

Решаясь на досрочное погашение ипотеки, должникам следует всесторонне оценить выгоды, недостатки и возможные последствия такого шага. Иначе можно не улучшить свое материальное положение, а еще более его осложнить.

 

Есть вопросы по данной теме? Задавайте нашему юристу через форму ниже или звоните по указанным ниже телефонам.

У вас есть вопросы и уточнения? Наши специалисты рады помочь Вам. Если вам нужна консультация юриста по телефону, вы можете заказать обратный звонок, используя форму онлайн-консультанта, и наш специалист перезвонит вам в удобное время.

 

Похожие статьи:

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.