Налоговый вычет при продаже квартиры или дома: сроки и размеры

Последние изменения:

Налоговый вычет при продаже квартиры — имущественная льгота, условия назначения которой в случае с продажей жилья и способы реализации такие же, как и при покупке. Но есть и ряд отличий.

Налоговый вычет при продаже квартиры: суммы и сроки

Налоговый вычет при продаже жильяВопросы предоставления имущественной привилегии регламентируются ст. 220 НК РФ.

По нормам закона, прописанным в вышеуказанной статье, наибольший размер льготы предоставляемой при реализации жилого помещения равен 1 млн. руб.

Лица, которые являются владельцами более двух жилых помещений, не имеют права на оформление преференции на их продажу.

Если продается жилье, которое принадлежало владельцу больше 3 лет, то процедура не облагается налогом. Расчет времени нахождения объекта недвижимости в собственности начинается с момента регистрации права на него. В случае с корпоративным объектом расчет периода начинается с даты полной выплаты за пай.

Если продается жилище, которое находилось у владельца менее 3-х лет, то с суммы реализации должен уплачиваться НДФЛ по 13% ставке и можно снизить базу на 1 млн. руб. при оформлении положенной привилегии. Если стоимость проданного жилья не больше 1 000 000 руб., то продавец освобождается от выплат в бюджет страны.

Нюансы налогообложения при продаже недвижимости, полученной по наследству

 Если жилье получено по наследству, то отсчет идет со дня кончины бывшего его собственника. Но недвижимость полученная таким образом подлежит обязательной перерегистрации на нового владельца. Тогда при процедуре продажи удержание НДФЛ будет зависеть от того, где был зарегистрирован новый владелец жилплощади.

Например.
Недвижимость была куплена в 2005 году в долевую собственность мужем и женой. В 2014 году супруг умер, а его жена получила его долю в наследство.
Сразу после перерегистрации доли мужа на себя владелица квартиры изъявила желание ее продать.
Собственница квартиры была полностью освобождена от уплаты налога, так как ей принадлежала ½ часть этой жилплощади, которая более 3-х лет находилась в ее владении.

Методы оформления и необходимый комплект документации

Для оформления льготы необходимо следовать тому же алгоритму действия, что и при назначении привилегии при покупке жилья.

Комплект документации, который необходимо предоставить  в ФНС идентичный тому, который был перечислен в разделе о приобретении недвижимости.

Пример расчета налога с применением льготы
Пушин И. владеет жилым помещением 30 месяцев. Он продает его и оформляет сделку согласно законодательным нормам.
Пушин И. обращается и органы ФНС с заявкой на получение преференции, предъявляя все необходимые документы. После их проверки территориальная инспекция удовлетворяет просьбу налогоплательщика и предоставляет ему вычет.
Расчет в таком случае проводится следующим образом:
Стоимость жилья 1 800 000 руб., с которой заявитель обязан оплатить НДФЛ, так как был его собственником менее 3-х лет. Это составит 1 800 000×0.13=234 000
Но учитывая преференцию, налоговая база снижается на 1 млн. руб. Значит, Пушин И. должен оплатить налог с суммы 1 800 000- 1 000 000= 800 000 руб. Это составит 800 00 ×0.13=104 000 руб.
Таким образом, используя свое право на льготу, налогоплательщик уменьшил свою выплату в бюджет государства с 234 000 руб. до 104 000 руб.

Реализация доли в объекте недвижимости

Реализация доли в объекте недвижимостиЕсли продается недвижимость, находящаяся в собственности  менее 3-х лет всеми владельцами долей сразу, то каждый из них обязан выплатить НДФЛ с суммы, полученной им за продажу своей доли. Тогда и расчет льготы зависит от доли.

В случае, когда жилое помещение реализуется по долям в разное время, то каждый владелец может претендовать на вычет, величиной в 1 млн. руб.

Если владельцем недвижимости является 1 человек, который получал жилье в собственность долями, то при процедуре назначения льготы после продажи следует определить, когда именно каждая доля стала собственностью владельца квартиры.

Архипова А. продала недвижимость, которая была получена ею в собственность по долям в различное время.

1/3 по наследству от мамы

1/3 после приобретения этой квартиры

1/3 по дарственной от сестры.

Доли, которая принадлежали ей после приобретения квартиры и получения наследства были ее собственностью более 3-х лет. За долю, полученную от сестры по договору дарения, после продажи жилплощади Архипова А. должна была выплатить НДФЛ, так как эта доля стала ее совсем недавно. Продала жилье владелица за 2 700 000 руб.

Часть средств, которые не облагаемые налогом, рассчитываются:

2 700 000/3×2=1 800 000руб. значит, облагаемая налогом часть составит

2 700 000-1 800 000=900 000 руб.

Значит, при применении льготы на эту долю собственница освобождается от выплаты налогов полностью, так как налогооблагаемая база меньше максимального порога, предусмотренного для вычета.

Внимание!
Таким же образом рассчитывается размер налога при продаже своих долей разными собственниками.

 Специфика исчисления налога при продаже квартиры родственникам

По нормам, содержащимся в ст.151 НК РФ продажа недвижимости родственникам не облагается налогом. В связи с этим льготы для этих лиц не существует.

Однако если продажа жилья происходит после развода супругов, то назначение преференции происходит в общепринятом порядке.

Порядок назначения выплаты при покупке земли и строительстве дома

налоговый вычет при продаже квартирыЛьгота может быть назначена и при строительстве нового дома, а также приобретении участков земли под застройку или надела, на котором уже находится построенный дом.

Данный вид вычета имеет свои особенности, к которым относятся:

  1. Сумма, которая предназначена для расчета преференции на покупку земли или строительство нового дома, не должна быть выше 2 млн. руб. Если покупка земельного участка под застройку или строительство жилья обошлось дешевле указанной суммы, то остаток можно использовать при другой покупке недвижимости или строительстве.
  2. Сумма переплаты по кредиту, взятому для строительства или приобретения земли при расчете льготы, не должна быть выше 3 млн. руб.
Внимание! По поправкам, внесенным в НК РФ в 2014 году, можно заявить отдельно вычет на сумму выплат % по займу, например, на строительство и на стоимость покупки, например, при приобретении земельного участка.

Список расходов, которые можно включить при оформлении

По нормам, которые регламентируют получение преференции и находятся в ст.220 НК РФ в нее разрешается включить такие расходы:

  • приобретение участка земли под строительство дома;
  • приобретение дома, который не готов к его использованию по назначению (не достроен);
  • приобретение стройматериалов;
  • оплата производимых строительных работ;
  • разработку проекта застройки или расчет сметы.

Все расходы, которые понес заявитель, должны обязательно подтверждаться при помощи документов, иначе оформить льготу будет нельзя.

Траты, за которые не предоставляется льгота:

  • перепланировка помещения;
  • его реконструкция;
  • монтажные сантехнические работы;
  • строительство дополнительных помещений (сараев, бань и т.д.)

Методы и порядок назначения вычета. Необходимая документация.

Начисление и получение преференции в этом случае происходит точно так же, как и назначение вычета в случаях с покупкой и продажей недвижимости. Документальный пакет, который необходим для посещения налоговой инспекции, тот же. Оформить получение льготы можно и в ФНС и у работодателя. 

Нюансы оформления вычета на строительство дома, которое не завершено

Граждане не вправе претендовать на назначение преференции на дом, который еще не достроен. Иными словами применить льготу невозможно, пока жилье не будет возможно использовать по назначению и его владелец не получит свидетельство, подтверждающее его право собственности на данный объект.

Если строительство еще не закончено, а документальный пакет готов, тогда владелец имеет возможность назначить имущественную привилегию на него.

При каких обстоятельствах вычет получить нельзя

Органы ФНС после того как проведут камеральную проверку документации могут не разрешить оформление льготы по таким причинам:

  1. Неправильный расчет в декларации или противоречия в документальном обосновании льготы.
  2. Невозможно предоставить преференцию, например, если право уже было использовано и др.
  3. Неправильное составление декларации или отсутствие части документального комплекта.
  4. Если недвижимость приобреталась работодателем для его работника.
  5. Если покупка жилья проходила у родственников.
  6. Если сделка совершалась между лицами, находящимися в непосредственном подчинении на работе.
  7. Если жилплощадь куплена на финансы, поступившие по государственным программам, например, «Жилье военным» и т.д.
  8. Если к собственным средствам были добавлены деньги из материнского капитала или других источников господдержки, то они будут высчитаны.

Реализация права на имущественный вычет не представляет особого труда. Гражданам страны стоит знать порядок назначения льготы и следовать правилам ее получения.

Есть вопросы по данной теме? Задавайте нашему юристу через форму ниже или звоните по указанным ниже телефонам.

У вас есть вопросы и уточнения? Наши специалисты рады помочь Вам. Если вам нужна консультация юриста по телефону, вы можете заказать обратный звонок, используя форму онлайн-консультанта, и наш специалист перезвонит вам в удобное время.

 

Похожие статьи: