Квартира с обременением: что это такое?

Последние изменения:

Наличие собственной квартиры подразумевает право свободного распоряжения имеющейся недвижимостью. Но законодательством предусмотрены определенные ограничения, когда такое право не может быть полностью реализовано. В законодательных нормах такие ограничения именуются обременением. Каким может быть обременение на квартиру, что это вообще такое, и каковы возможные последствия покупки жилплощади с обременением – обо всем этом поясняется в данном материале.

Что такое обременение

Что такое обременение на квартируНевозможность полноценно распоряжаться имеющимся недвижимым имуществом именуется обременением. Как и само право собственности, большинство разновидностей обременения подлежат государственной регистрации в едином Госреестре. Однако существуют виды обременения сделок с недвижимостью, сведения о которых не вносят в единый Реестр.

Различают следующие виды обременения недвижимости:

  • залог по ипотеке;
  • аренда жилья;
  • договор ренты с пожизненным содержанием;
  • арест;
  • управление имуществом на основании доверенности;
  • на покупку жилья были использованы средства Материнского капитала;
  • режим совместной собственности супругов;
  • наличие определенной категории прописанных лиц.

Залог по ипотеке

Жилье, покупаемое на заемные денежные средства, автоматически становится предметом залога. Такая квартира с обременением не может быть продана, подарена, сдана в аренду без согласия залогодержателя – кредитно-финансового учреждения, выдавшего ссуду на приобретение недвижимости.

Однако продажи ипотечных квартир достаточно распространены. Это обусловлено тем, что займы под недвижимость выдаются на длительный срок, и, зачастую, заемщик не в состоянии прогнозировать собственные финансовые проблемы, которые могут возникнуть, спустя какое-то время. Поэтому при невозможности исполнения обязательств перед банком по кредиту многие идут на продажу залоговой квартиры.

В данном случае оформляется два договора, первым из которых является договор задатка, согласно которому покупатель передает продавцу часть денежных средств, эквивалентную остатку задолженности по кредиту. Продавец из полученной суммы производит полное погашение остатка по ипотеке, получает от банка документальное подтверждение о выплате ипотеки. После этого заключается основной договор купли-продажи. Прежний и новый владелец предоставляют в Госреестр пакет документов для снятия обременения и регистрации перехода прав собственности.

Заручившись согласием банка, покупатель переоформляет кредитный договор на себя, соответственно, берет на себя все дальнейшие обязательства по ипотеке. Помимо этого покупатель производит возврат денежных средств, уплаченных продавцом по ипотеке, размер которых оговаривается сторонами. Таким образом жилье можно купить с обременением ипотекой.

Обременение в связи с арендой

Обременение в связи с арендойГраждане, владеющие собственным жильем, вправе сдавать его в аренду. Довольно часто для уклонения от уплаты налогов договоренность о найме жилого помещения носит устный характер. В данном случае устная договоренность об аренде жилья не будет являться препятствием для проведения сделок с недвижимостью, так как право занимать арендованную жилплощадь не может быть подтверждено квартиросъемщиками.

Однако при наличии договора аренды, срок действия которого свыше 12 месяц, в обязательном порядке производится регистрация такого договора в Россреестре. Разумеется, собственник жилья вправе продать жилье третьим лицам, однако будет составлен договор купли-продажи с обременением, так как квартиросъемщики вправе пользоваться арендуемым жилым помещением на протяжении всего срока действия договоренности.

Рента

Договор ренты представляет собой возмездную сделку, в которой одна из сторон передает свое недвижимое имущество другой стороне, а принимающая сторона, в свою очередь, берет на себя определенные обязательства по содержанию владельца недвижимости. Обычно такие соглашения заключаются одинокими людьми пожилого возраста, которые за прижизненную помощь отчуждают жилье, сохраняя право пожизненного проживания.

Согласно ст. 584 ГК РФ подобное соглашение должно быть заключено в нотариальном порядке, после чего производится регистрация в Россреестре. Продать, поменять жилье, перешедшее в право собственности по договору ренты до смерти первоначального владельца нельзя – обременение будет снято автоматически после кончины бывшего хозяина, либо при условии расторжения действующего договора ренты.

Арест

Данное понятие применяется и в отношении недвижимости и означает, что собственник жилья лишен права распоряжения своей собственностью. Арест в отношении недвижимости может быть вынесен:

  • судебным органом (например, для обеспечения исковых требований);
  • правоохранительными органами;
  • Федеральной службой судебных приставов.
Арест на жилье может быть наложен в ряде случаев, например, судебными приставами при неисполнении должником обязательств по погашению имеющейся задолженности. Арест на квартиру может быть наложен и в том случае, если владелец жилплощади находится под следствием.

Кроме этого такая мера обременения применяется в качестве обеспечения исковых требований во время судебных разбирательств. Соответственно, арест может быть снят только после устранения причин, на основании которых он был наложен.

На заметку: даже после полного погашения задолженности бывает, что собственники жилья с удивлением узнают, что арест в отношении недвижимого имущества не был снят, поэтому, в тех случаях, когда наложение обременения было произведено судебным приставом в рамках исполнительного производства, необходимо убедиться, что пристав осуществил отмену ареста после того, как задолженность была погашена.

Управление по доверенности

Договором доверительного управления предусматривается, что лицо, на чье имя выдана нотариальная доверенность, вправе распоряжаться жилым помещением в интересах собственника в рамках положений договора. Подобное обременение автоматически теряет юридическую силу после продажи недвижимости и переоформления объекта на другого собственника.

Обременение на квартиру по материнскому капиталу

С момента введения программы поддержки семей путем выделения Материнского капитала на второго ребенка, было раскрыто множество мошеннических схем, с помощью которых граждане пытались обналичить денежные средства. Для предотвращения незаконных действий, на недвижимость, приобретенную с использованием средств материнского капитала, накладывается обременение.

Поэтому, если  квартира приобреталась в ипотеку с материнским капиталом, в срок до 6 месяцев с момента сделки основной собственник, заключавший договор купли-продажи, обязан выделить доли квартиры всем членам семьи и предоставить выписку из Росреестра в отделение Пенсионного Фонда. Даже если ипотека погашена полностью, продать или обменять такое жилье до фактического выделения долей всем членам семьи невозможно.

Режим совместной собственности супругов

Имущество, приобретенное во время нахождения в браке, является совместной собственностью супругов, независимо от того, кто из них работал, а кто при этом занимался ведением домашнего хозяйства. Продать квартиру, записанную на одного из супругов, без получения согласия мужа или жены не получится.

Зарегистрированные лица

По закону при смене владельца объекта жилой недвижимости зарегистрированные граждане обязаны выписаться, однако некоторые категории граждан не только вправе не выписываться, но и полностью сохраняют права на пользование жильем даже после продажи квартиры.

Таким правом обладают:

  • несовершеннолетние дети;
  • недееспособные лица;
  • граждане, отказавшиеся от своего права на приватизацию.

Хотя наличие прописки у таких граждан не мешает проведению сделок по отчуждению имущества, следует позаботиться заранее, чтоб все проживающие и прописанные граждане выписались заранее, в противном случае новый владелец рискует столкнуться со значительными проблемами для себя.

Так, выписать несовершеннолетнего можно лишь при условии предоставления иной жилплощади, на которую можно будет прописать ребенка, а при отсутствии подходящей жилплощади выписать несовершеннолетнего не получится даже через суд.

Проверка недвижимости

Многих интересует, как проверить жилье на наличие обременения при покупке недвижимости. Основные сведения можно получить из кадастровой выписки, выданной в Росреестре. В документе содержится следующая информация:

  1. Кадастровый номер.
  2. Вид, назначение и общая площадь объекта жилой недвижимости.
  3. Адрес местонахождения.
  4. ФИО собственника (или собственников) и данные о внесении сведений о праве собственности на жилплощадь.
  5. Вид обременения (при наличии), сроки, на которые установлено ограничение прав, а также, в пользу кого такое обременение было установлено.

Получить перечисленные сведения можно напрямую через портал Росреестра, подав соответствующий запрос. Следует учитывать, что данная услуга является платной.

Так как узнать, есть ли обременение, может любой обратившийся с запросом гражданин, продавец жилья не сможет скрыть данную информацию. Однако для более детальной проверки потребуется предоставление расширенной выписки из домовой книги, где будут отражены сведения о зарегистрированных лицах.

Дополнительно желательно обратиться в отдел архитектуры местного муниципалитета, чтобы убедиться, что жилье не значится в списке аварийных, соответственно, не подлежащих продаже объектов. Для того чтобы не совершать всю проверочную работу самостоятельно, достаточно обратится к профессиональным риэлторам, которые самостоятельно проверят юридическую чистоту предстоящей сделки, но за их услуги также придется дополнительно заплатить.

Заключение

Недвижимость имеет высокую стоимость и редко падает в цене, поэтому во все времена остается одним из наиболее привлекательных вариантов вложения денежных средств. Для того чтобы не наткнуться на подводные камни, необходимо удостовериться в отсутствии любых видов обременений в отношении покупаемого жилья. На практике, чтобы продать жилплощадь достаточно документов с кадастрового учета недвижимости, подтверждающих право собственности, однако не лишним будет потребовать с продавца дополнительные документы, такие как:

  • выписка из домовой книги;
  • технический паспорт жилья;
  • справки из ресурсоснабжающих компаний об отсутствии задолженности.

Помимо сведений из домовой книги о зарегистрированных лицах необходимо получить документы из БТИ, особенно в тех случаях, когда в квартире была произведена перепланировка для того чтобы удостовериться в законности таких действий.

Кроме этого не лишним будет убедиться в отсутствии задолженности по услугам ЖКХ, хотя наличие долгов не является препятствием для продажи квартиры, но в дальнейшем создаст проблемы новому собственнику, на которого будут возложены обязательства по погашению долгов бывших владельцев жилья.

 

Есть вопросы по данной теме? Задавайте нашему юристу через форму ниже или звоните по указанным ниже телефонам.

У вас есть вопросы и уточнения? Наши специалисты рады помочь Вам. Если вам нужна консультация юриста по телефону, вы можете заказать обратный звонок, используя форму онлайн-консультанта, и наш специалист перезвонит вам в удобное время.

 

Похожие статьи:

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.