Материнский капитал на жилье

Последние изменения:

В девяти случаях из 10 семьи, владеющие семейным сертификатом, решают использовать государственные средства на улучшение жилья. Не каждый объект недвижимости отвечает требованиям государственной программы. Материнский капитал на жилье регулируется нормами федерального законодательства, а также положениями ПП №862 от 12 декабря 2007 года. Воспользоваться материнским капиталом на покупку жилья смогут семьи, получившие в отделении ПФР семейный сертификат соответствующего образца. Важно, чтобы семья действительно улучшила собственное жилищное положение, купив дом или квартиру. Есть и другие варианты реализации капитала – строительство или реконструкция, расширение имеющейся жилплощади. В зависимости от объекта недвижимости, времени обращения, привлечения кредитных средств будут зависеть конкретные нюансы оформления.

 Общие требования к покупке жилья

жилье под материнский капиталПравом на однократное выделение средств из бюджета обладают семьи, в которых родился второй ребенок, а приобретаемое имущество должно быть распределено на доли между всеми членами семьи.

Не каждая недвижимость может стать объектом приобретения. Государство выдвигает определенные требования к квартире (дому), которую можно купить с помощью сертификата, и самой сделке:

  1. Недвижимость располагается в пределах РФ.
  2. Оформляется целый объект собственности, а не доля.
  3. Условия сделки должны соответствовать законодательству России.
  4. Заявление, поданное в ПФР, должно содержать информацию о конкретной цели, куда будет направлен капитал, а также точная сумма, которая необходима. А в приложениях к заявлению должны присутствовать документы, подтверждающие сделку.
  5. Купленное на материнский капитал жилье должно быть оформлено в долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних. Данное обязательство составляется в письменном виде и подлежит нотариальному заверению.

Если объект недвижимости находится в залоговом обременении и не может быть оформлен в собственность прямо после сделки, исполнение обязательства откладывается до момента получения полного права распоряжения жильем (после выплаты последнего платежа по ипотеке).

При долевом распределении оформляется квартира необязательно в равных частях, а по согласованию между всеми членами семьи, включая детей, появившихся уже после получения средств и оплаты части ипотеки, но до момента закрытия ипотечного долга.

Согласно ПП №20 от 13 января 2009 года, реализовать на приобретение жилья средства маткапитала можно по сделкам, совершенным супругом женщины, обладающей сертификатом.

Когда можно купить

Большинство вариантов использования МСК (материнского семейного капитала) предполагают потребность ожидания, когда ребенку, рождение которого позволило получить сертификат, исполнится три года. К таким сделкам относят покупку жилья за собственные деньги, оплату квартиры по договору о долевом участии.

Однако, если сделка совершена с использованием ипотечных средств, взрослые вправе направить средства по МСК сразу после получения сертификата, т.е., не дожидаясь достижения трехлетнего возраста.

До 3 лет по кредитному договору

Если перечисляется материнский капитал при покупке жилья по ипотеке, взрослые вправе обратиться в ПФР до достижения 3 лет. Государство позволяет направить средства из бюджета, если родители смогут подтвердить, что заемные деньги использованы для решения жилищной проблемы в рамках целевого кредита.

Средства МСК могут использоваться сразу после выдачи сертификата, если:

  1. Необходимо оплатить первоначальный взнос по ипотеке.
  2. Родители планируют погасить основной долг по кредиту и погасить проценты по ней.
Если в процессе погашения ипотечного долга возникли просрочки, следует помнить, что средства от государства могут быть направлены исключительно на ипотечные выплаты и не предполагают уплату штрафов и погашение начисленных пени.
При оформлении ипотеки банк часто предлагает основному заемщику привлечь созаемщиков. Такие сделки также подлежат погашению с использованием средств материнского капитала. Главное условие – чтобы банк оформил договор, в котором было бы указано, что объектом приобретения с помощью заемных средств станет недвижимость.

Если кредитный договор – целевой, и в тексте есть упоминание о направлении денег на сделку с недвижимостью для семьи, ПФР согласует перечисление средств на законных основаниях.

Более сложен вопрос, когда в кредитном договоре нет упоминаний о покупке жилья. Несмотря на то, что в судебной практике есть некоторые случаи, когда родителям удается доказать направление средств нецелевого (потребительского) займа на оплату сделки с недвижимостью, таких прецедентов достаточно мало, и в любом случае, ПФР откажется выделять средства из бюджета без наличия соответствующего судебного постановления. Поскольку велик риск того, что суд также откажется удовлетворить просьбу родителей, не стоит рисковать сделкой, используя потребзайм. Выгоднее и надежнее сразу оформлять ипотеку, чтобы свободно согласовать условия перечисления МСК без особых проблем.

После 3 лет как вложить маткапитал в жилье

Если родители обладают уже некоторой суммой, чтобы оплатить покупку, но не хватает небольшого взноса, после 3 лет ребенку стороны могут договориться об использовании средств из бюджета для оплаты части стоимости жилья без ипотеки. Следует заранее предупредить продавцов, что на получение средств полностью уйдет больше времени.

Чтобы направить средства МСК в счет уплаты по сделке с недвижимостью, необходимо указать в договоре купли-продажи о:

  1. Предоставлении отсрочки на оплату части стоимости с перечислением суммы через ПФР в течение установленного законом срока выплаты в 10 рабочих дней с даты принятия положительного решения по заявлению.
  2. Передаче личных средств при заключении договора с продавцом по расписке.
  3. Сохранении права собственности за продавцом до момента полного расчета по сделке, либо оформлении залогового обеспечения до получения транша из бюджета.

Поскольку есть риск отказа со стороны ПФР согласовать перечисление транша, покупатели могут столкнуться с серьезными проблемами, когда продавец потребует оплатить остаток суммы. Придется искать альтернативные источники финансирования, либо отказаться от сделки.

Чтобы воспользоваться маткапиталом для сделки без участия заемных средств, предусмотрена следующая последовательность действий:

  1. Стороны подписывают купчую, и покупатель передает собственные средства для первого взноса по сделке. В пункты договора вносят сведения об оформлении покупаемого объекта в залоговое обеспечение.
  2. На период согласования перечисления МСК регистрируют переход права собственности на нового владельца с залоговым обременением.
  3. Покупатели обращаются в ПФР с просьбой согласовать передачу продавцу суммы, недостающей для полного расчета. Вместе с заявлением владельцы сертификата подают документы, подтверждающие факт сделки.
  4. После рассмотрения пакета бумаг ПФР распоряжается о зачислении средств в пределах размера маткапитала. Период, сколько потребуется ждать согласования, составляет 1 месяц (рассмотрение заявления) + 10 раб. дней на перечисление денег.
  5. После того, как средства поступят на счет продавца, подписывают приемопередаточный акт, и новые владельцы обращаются в Росреестр для снятия обременения.
Трудность осуществления схемы покупки с использованием МСК связана с неготовностью многих продавцов ждать почти 1.5 месяца с момента сделки. Это вынуждает покупателей прибегать к оформлению ипотечного займа, чтобы рассчитаться за покупку сразу. После одобрения ПФР ипотечный долг гасится средствами из бюджета.

Что можно купить за средства по сертификату

как воспользоваться материнским капиталом на покупку жилья Каждый из видов недвижимого имущества предполагает свои нюансы и особенности покупки. Не каждый объект подлежит согласованию при использовании МСК. Некоторые варианты сделок ПФР отказывается согласовать, поскольку это противоречит положениям законодательства РФ и закона о материнском капитале, в частности.

Согласно российским законам, держатели сертификата вправе потратить деньги или компенсировать часть оплаты стоимости, с учетом того, какое жилье под материнский капитал можно купить:

  • квартира;
  • частное домовладение;
  • отдельная комната;
  • выделенная доля в объекте недвижимости (прим. ред: обращаем внимание, что доля должна быть отдельной комнатой с отдельным входом. Кроме того, нередко требуется, чтобы после выкупа доли вся квартира или дом перешли в собственность семьи владелицы сертификата).

Закон не ограничивает выбор фонда жилья – это может быть вторичное жилье или новостройка. Однако на апартаменты данное право не распространяется, поскольку недвижимость не входит в состав жилого фонда. Помимо сделок купли-продажи предусмотрено направление средств на строительство и реконструкцию с улучшением условий проживания всей семьи. Требование разделить доли на каждого члена семьи остается неизменным.

Благоустроенная квартира

По собственному усмотрению держатели сертификата могут вложить в покупку квартиры из сданного в эксплуатацию фонда (на вторичное жилье) или из новостроек. Допускается участие в долевом строительстве и направлении инвестиций в строительство жилья через участие в кооперативе (ЖК, ЖСК и т.д.)

В каждом из случаев действуют свои правила оформления, установлены требования к пакету документации для согласования в ПФР. Если планируется покупка квартиры с материнским капиталом, пошаговая инструкция выглядит следующим образом:

  1. Получение сертификата.
  2. Поиск объекта.
  3. Заключение сделки (в том числе кредитной).
  4. Подача документов на согласование транша в ПФР.
  5. Перечисление денег по МСК по реквизитам банка или продавца.
  6. После вступления в полные права собственника происходит выделение долей.
Пока ребенку не исполнилось 3 года, купить квартиру за материнский капитал и получить государственные деньги из бюджета можно только через привлечение ипотечных средств. Если родители приняли решение о проведении сделки за собственные сбережения, следует дождаться, пока ребенку, чье рождение дало право на использование МСК, не исполнится 3 года.

Максимальный размер перечисления из бюджета – 453 тысячи рублей по состоянию на начало 2019 года, если ранее средства по МСК не расходовались.

Купить дом за материнский капитал

Принципиально важное ограничение – чтобы покупаемое жилье соответствовало требованиям к жилью и его состоянию.

При оформлении сделки с покупкой дома за материнский капитал учитывают следующие правила:

  1. Для сделки подходит только технически исправное жилье, не входящее в фонд ветхого жилья под снос. По техпаспорту, износ не должен превышать 50%. Практика сделок с частными домовладениями в сельской местности часто используется для обналичивания капитала, поскольку в документах по сделке указывают завышенную цену. Пенсионный фонд, усматривая сомнительную пользу сделки, вправе отклонить обращение за МСК.
  2. Если родители после рождения ребенка приняли решение обосноваться в сельской местности, чаще всего, приходится ждать трехлетия ребенка, поскольку ипотечные сделки для покупки частных домов далеко от города банками не приветствуются, а рассматриваемое жилье отличается низкой ликвидностью.
Купить дом за материнский капитал можно только в случае одновременного оформления двух сделок — на землю и объект строительства, возведенный на ней.

Если родители намерены купить дачу, следует убедиться, что дом на участке признается жилым объектом, т.е. годится для круглогодичного проживания. Нежилой дом на даче не может считаться улучшением условий жизни всей семьи.

Если дом за мат капитал отвечает требованиям жилого объекта, потребуется дополнительно оформить договор на куплю участка и отдельно на возведенный объект с капитальной конструкцией. В отличие от обычного жилого дома, дача обладает облегченной конструкцией и не подходит для реализации средств из МСК. ПФР обязательно проверит, оборудован ли дом необходимыми инженерным коммуникациями (вода, отопление, канализация), которые позволят считать постройку благоустроенным жильем.

Комната в квартире, общежитии, коммуналке за маткапитал

можно ли купить комнатуЧтобы оформить покупку комнаты в квартире родители должны убедиться, что жилплощадь изолирована, отделена от остальной части объекта. Купить комнату за материнский капитал в 1 комнатной квартире невозможно – придется оформлять полноценную сделку купли всей квартиры.

Проще всего добиться согласования, если стоимость объекта соответствует размеру МСК, а комната выкупается в рамках общего выкупа долей в квартире. Вопрос, можно ли купить комнату на материнский капитал, решается в зависимости от характеристик жилья. Если объект изолирован и подходит под параметры пригодного для проживания, сделка может быть согласована.

Если речь идет о комнате в общежитии, то из-за отнесения собственности к специальному фонду жилья оформить покупка в частную собственность невозможна. Исключение составляют случаи, когда здание переходит в частный фонд и комната становится отдельным объектом собственности (например, малосемейка).

Поскольку стоимость такого жилья минимальна, многие семьи пользуются возможностью приобретения изолированной жилплощади за счет маткапитала без доплаты за счет собственных средств.

Доля в собственности

При определении возможности, можно ли приобрести долю, большое значение имеет статус жилья – признана ли эта часть собственности отдельной жилплощадью.

Требования к жилью (включая части дома) выглядят следующим образом:

  • изолированная площадь, отделенная от остальных частей объекта;
  • годность для круглогодичного проживания;
  • оснащение необходимыми инженерными коммуникациями;
  • соответствие санитарным требованиям.

Оформление недвижимости подразумевает дальнейшее выделение долей в квартире на всю семью. ПФР не приветствует подобные сделки по улучшению жилищных условий, однако по закону, если жилье соответствует принятым критериям, а родители планируют выкупить часть квартиры для объединения объекта в общую собственность, поводов для отказа нет.

В любом случае, чтобы оформить мат капитал на покупку рекомендуется предварительно обсудить возможность подобного использования МСК с сотрудниками ПФР. В противном случае, если купить долю в квартире при сомнениях в пригодности объекта к проживанию и улучшению жилищных условий, возможно оспаривание в суде.

Новостройка

Одним из распространенных способов, когда можно потратить материнский капитал на жилье, является заключение договора на покупку в строящемся доме. Благодаря ДДУ на новостройку, семья покупает квартиру по материнскому капиталу, соответствующую представлениям о современном комфорте, по минимальной цене и до того, как объект будет сдан в эксплуатацию и подорожает в цене.

Договор о долевом участии заключается между:

  1. Застройщиком или подрядчиком.
  2. Инвестором-покупателем.

Схема приобретения новостройки выглядит следующим образом:

  1. Покупатель инвестирует сумму в возведение многоквартирного дома.
  2. Застройщик исполняет работы и передает готовую квартиру после сдачи объекта.

Этот способ реализации МСК привлекает особой выгодой, поскольку стоимость метра на старте строительства и после сдачи объекта существенно различается. При этом, сохраняется риск, что возникнут сложности с возведением и передачей объекта.

Маткапитал реализуется на покупку новостройки по ДДУ при предъявлении в Пенсионный фонд следующих бумаг:

  • подписанный ДДУ, соглашение о переуступке;
  • платежный документ, подтверждающий оплату части стоимости;
  • документ об остатке суммы, которую необходимо заплатить для выкупа квартиры.

При намерении оплатить часть стоимости сертификатом необходимо учитывать, что транш из бюджета согласуют только при условии готовности здания на 70%. Перед тем, как инвестировать собственные средства, следует проверить, чтобы в уставных бумагах строительной компании была упомянута возможность привлечения денег из бюджета, а также ознакомиться с положениями законодательства о строительстве по ДДУ.

Схема оформления содержит несколько этапов и предполагает наличие основной суммы на приобретение.

Алгоритм действий выглядит следующим образом:

  1. Квартиру бронируют.
  2. Подписывают договор с застройщиком с указанием необходимости рассрочки.
  3. Бумаги регистрируют в Росреестре.
  4. Личные средства переводятся застройщику (прим. ред.: с 1 июля 2019 г. средства, вкладываемые дольщиками в строящееся жилье, будут размещаться на эксроу-счете в банке, и только после того, как дом будет сдан застройщиком, эти замороженные средства будут перечислены ему. Это гарантирует сохранность средств дольщиков).
  5. Обращаются в Пенсионный фонд с просьбой направить средства на оплату квартиры.
  6. После внесения оплаты из бюджета объект переоформляют на держателя сертификата.

Жилищный кооператив

Если планируется участие в жилищном кооперативе, материнский капитал также подлежит зачету. Деятельность кооперативов регулируется положениями гл.11 ЖК РФ. Вначале люди организуются для совместного возведения дома, а затем – для обслуживания жилья.

Организация и деятельность кооперативного строительства регулируется главой 11 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Чтобы получить средства из бюджета в Пенсионный фонд предоставляют бумаги:

  • выписку реестра участников кооператива;
  • документ, где будет указана сумма, необходимая к внесению держателем сертификата;
  • уставные документы ЖСК.

Граждане выбирают подобный вариант решения жилищного вопроса, если желают вникать в проблемы строительства и контролировать исполнение работ на каждом этапе.

Как построить дом под средства материнского капитала

дом на материнский капитал Процедура строительства за счет средств маткапитала включает не только возведение нового жилого объекта, но и мероприятия по усовершенствованию имеющейся недвижимости – расширение, пристройка, надстройка.

Перечисления из бюджета поступают в виде траншей – первый после согласования с ПФР строительства, второй – спустя полгода, после подтверждения факта начала строительных работ.

При строительстве дома важно помнить, что деньги на земельный участок потратить не удастся. Необходимо иметь в собственности участок, подходящий для ИЖС или ЛПХ.

У многих семей есть дачные участки, на которых предполагается возвести жилой дом для круглогодичного проживания. Реализовать строительство на участках в ДНП и СНТ невозможно, поскольку земля не подходит для жилой капитальной застройки.

При согласовании строительства дома необходимо иметь в наличии разрешительную документацию на выполнение работ и подтверждающие факт затрат на возведение дома бумаг.

Льготная ипотека

Согласно Президентского Указа, с 1 января 2018 года запущена новая программа выгодного ипотечного кредитования, рассчитанная на семьи, в которых появился второй ребенок после 01.01.2018 года.

Родители вправе рассчитывать на предоставление скидки от кредитора за счет предоставленного от государства транша на сумму разницы между 6% и фактической ставкой банка. Иными словами, государство гарантирует 6-процентную ставку, сохраняя право направления части средств из бюджета по маткапиталу.

Для получения льготы необходимо, чтобы:

  1. В семье родился второй ребенок в течение периода 01.01.18-31.12.22г.
  2. Заемщику исполнился 21 год, а на момент последнего взноса человеку должно быть меньше 75 лет.
  3. Льготниками может стать наемный работник со стажем от 6 месяцев по последнему работодателю, либо предприниматель при условии безубыточной работы в течение последних 2 лет.

Основные условия предоставления:

  1. Период – от 3 лет.
  2. Взнос – от 20%.
  3. Максимальная сумма – 3 миллиона рублей (для Москвы и С-Петербурга – 8 миллионов).
  4. Объект приобретения – новостройка.
  5. Целью ипотеки может стать проведение рефинансирования с пересчетом платежей после снижения ставки до 6% за новостройку.
  6. Оформление через продавца-организацию, исключая переуступку от физлиц.
  7. Льгота действует в течение 3 лет, а затем ставка пересматривается на обычную. Если за трехлетний период рождается третий ребенок, льготу продляют еще на 5 лет.

Не каждый банк готов предоставить льготную ипотеку. Рекомендуется обратить внимание на государственные банковские структуры, либо перечень кредиторов с сайта АИЖК (Дом.ру).

  1. Сбербанк готов поддержать государственную программу, предоставив возможность оформить недвижимость под 7,4%, но при согласовании льготы снижает ставку до 6%. Срок кредитования 30 лет.
  2. ВТБ24 предлагает заключить ипотечный договор под 9,3%, снизив ставку под льготу до 6%. Родители могут кредитоваться на сумму от 0,6 миллионов рублей. Возможно проведение реструктуризации по уже взятому кредиту, если в семье родился ребенок с 2018 года.
  3. Россельхозбанк разработал спецпрограмму для льготников с переходом после 3 лет действия пониженной ставки до 9,45%. Доступны ипотечные замы суммой от 100 тысяч рублей.

Можно ли купить у родственников

По сделкам с недвижимостью, оплачиваемым маткапиталом, деньги из бюджета получает только продавец. Поскольку между родственниками недвижимость часто передается безвозмездно, к купле-продаже между близкими родными закон относится с сомнением. Вопрос покупки жилья у родственников часто возникал по причине высокой вероятности обмана, когда родственники пытаются путем сделки обналичить мат капитал. И все же, полностью исключать возможность возмездного переоформления квартиры не стоит.

По этой причине госпрограмма не разрешает оформлять покупку между супругами, ведь имущество по закону остается совместной долевой собственностью, вне зависимости от того, на кого оформляется квартира.

Остальные варианты, включая передачу жилья от родителей детям, не запрещены, однако предстоит доказать в ПФР действительность сделки. Не может быть отказано и при покупке доли в квартире у родственника, если они не являются законными супругами. При этом выдвигают общие требования, какую можно выкупить долю – изолированная, выделенная часть объекта, годного для жизни.

Следует быть готовым, что работники ПФР захотят удостовериться в истинности сделки, когда недвижимость действительно переходит в руки держателей сертификата.

Проблема отказа в ПФР

Для согласования приобретения в Пенсионном фонде необходимо удостовериться, что жилье пригодно для жизни и способно изменить жилищные условия семьи в лучшую сторону. Если этого не происходит, ПФР вправе аннулировать сделку по результатам выездной проверки.

Не подходит для оформления недвижимость из ветхого фонда, а также при наличии сомнений в законности сделки. При отказе согласовать транш из бюджета приходится искать источник альтернативного финансирования. Однако обратившись в банк, граждане могут получить отказ в связи с низкой ликвидностью залогового объекта.

Не найдя суммы для остаточного выкупа жилья у продавца, стороне покупателя приходится инициировать расторжение договора. Сделки с МСК содержат определенные риски продавца, чья сделка срывается из-за отказа ПФР согласовать перечисление. Стоит быть готовым к тому, что продавец обратится в суд с требованием взыскать с покупателя оставшуюся часть суммы в принудительном порядке.

Рекомендуется в договоре купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала заранее предусмотреть пункт о возможности расторжения по причине неисполнения указанных в документе обязательств.

Документы для ПФР

В каждом из случаев приобретения жилья за счет семейного сертификата список документов может быть различен, однако есть и общий перечень бумаг, который необходимо будет предоставить в ПФР для согласования:

  1. Гражданские паспорта родителей и личные документы на детей (свидетельства о рождении).
  2. Семейный сертификат.
  3. окументы на недвижимость и сделку с ней (в каждом случае документация отличается, в зависимости от приобретаемого объекта или особенностей оформления).
  4. Кредитный договор, если использовано право погашения части ипотечного займа за счет госсредств.
  5. Обязательство родителя, оформляющего маткапитал, наделит каждого члена семьи частью собственности. Документ заверяется в нотариальной конторе и обязателен к исполнению в течение полугода с момента вступления в полные права собственника недвижимости.

После того, как будет завершена проверка бумаг, ПФР инициирует перечисление по реквизитам кредитора или продавца. Срок перечисления составляет 10 раб дней.

Так же перечни необходимых документов для разных направлений можно посмотреть в Правилах направления маткапитала на улучшение жилья по ссылке.

Можно ли продать жилье, купленное за капитал?

После того, как средства из бюджета реализованы, родители обязаны наделить своих несовершеннолетних детей долями. В результате, когда спустя несколько лет возникает потребность продать семейное жилье, приходится обращаться за разрешением сделки в органы опеки по месту расположения объекта. Условия согласования едины для всех, вне зависимости от вида объекта.

 Так как продать дом, построенный за материнский капитал можно только после предоставления детям равноценной недвижимости, возникает 2 варианта реализации схемы продажи:

  1. При наличии второй квартиры, выделение в ней аналогичной доли ребенку.
  2. Поиск варианта для обмена квартиры, когда детям гарантируется сохранность объема права собственности уже в новом объекте.

Сделки с участием маткапитала сложны, особенно, если возникают сомнения в законности процедуры. Однако возможность получения из бюджета 453 тысяч открывает перед многими семьями возможность решения жилищного вопроса путем покупки жилплощади скромных размеров, даже если семейный доход не позволяет откладывать ничего. Главное правило, чтобы сделка прошла успешно и без последствий, чтобы объект недвижимости и параметры оформления полностью отвечали требованиям закона и учитывали интересы детей.

Есть вопросы по данной теме? Задавайте нашему юристу через форму ниже или звоните по указанным ниже телефонам.

У вас есть вопросы и уточнения? Наши специалисты рады помочь Вам. Если вам нужна консультация юриста по телефону, вы можете заказать обратный звонок, используя форму онлайн-консультанта, и наш специалист перезвонит вам в удобное время.

 

Похожие статьи: