Разрешение органов опеки на продажу квартиры с долей ребенка

В каких случаях разрешение органов опеки на продажу квартиры является обязательным условием реализации недвижимости, что это за документ, как его оформить, что потребуется и какие затруднения могут возникнуть в связи с необходимостью получить согласие контролирующего органа – вот ряд вопросов, ответы на которые, а также практические советы и методические рекомендации найдутся внутри данной статьи.

Кому потребуется получить разрешение

Разрешение органов опеки на продажу квартиры Некоторая категория граждан в силу различных причин не способна самостоятельно управлять имущественными объектами, совершать сделки, осознавать последствия и нести ответственность за свои действия. Ввиду их физической или умственной незрелости возникает необходимость особой правовой защиты.

Функции контроля и надзора возложены на органы опеки и попечительства – специальную государственную структуру (сокращенно ООП), обладающую полномочиями исполнительной власти, созданную с целью защиты прав и представления интересов физических лиц, не обладающих гражданской дееспособностью в полном объеме.

Согласно ст. 32 и 33 ГК РФ опека и попечительство устанавливается над следующими категориями:

  • малолетние дети (не достигли 14 лет) – сделки от их имени совершают родители или приравненные к ним (опекуны, усыновители);
  • несовершеннолетние (14-18 лет) – за исключением эмансипированного несовершеннолетнего (старше 16 лет), объявленного такими ввиду раннего вступления в брак или начала осуществления трудовой деятельности по собственному желанию. Подростки действуют и подают заявления от своего имени, но требуется письменное согласие родителей;
  • граждане, признанные судом частично дееспособными или получившие статус недееспособных – согласно ст. 37 имуществом недееспособного распоряжается опекун, но решения должны основываться на мнении и предпочтениях подопечного.

Правило не касается сделок, перечисленных в п. 2 ст. 26 и ст. 28, это незначительные по сумме бытовые, безвозмездные сделки, передача другому лицу некоторой суммы, предоставленной для свободного распоряжения – подобные волевые действия контролю не подлежат.

Чем руководствуются органы опеки при выдаче разрешения

Любые сделки с квартирой (в т.ч. ипотечные сделки) должны быть согласованы с сотрудниками ООП. Таким образом, если собственником или совладельцем жилой недвижимости либо членом семьи собственника или совладельца (если он проживает в продаваемой квартире – согласно п. 4 ст. 292) является несовершеннолетний или недееспособный, то запрета на отчуждение жилья уполномоченные государственные структуры не накладывают, но требуют обязательного участия в процессе органа опеки.

В задачу ООП входит:

  • выяснить, затронуты ли права находящегося под опекой лица – предоставлено ли в собственность равноценное жилое помещение (в отношении владельца доли или целой квартиры), куда перемещен опекаемый, не ухудшились ли жилищные условия, поставлен ли на учет по новому месту жительства (если не собственник, а был только прописан). Новая квартира должна соответствовать или быть лучше той, которая была куплена с материнским капиталом. Оцениваются качественные и количественные показатели – взамен проданных долей квартиры родители обязаны наделить детей аналогичными частями. Обязательное требование: одновременная продажа и покупка квартиры с указанием конкретного адреса, факт наличия необходимо документально подтвердить. Допускается возможность выделения равноценных долей собственности в недвижимости, принадлежащей родственникам, или перевода денежной компенсации на банковский счет, оформленный в пользу ребенка, деньги с которого можно снять по достижении совершеннолетия или с особого разрешения органа опеки. При оценке рыночной стоимости квартиры руководствуются Приказом Госстроя;
  • проверить правильность документов;
  • потребовать устранения нарушений;
  • оградить от мошенничества и злоупотребления со стороны третьих лиц – при переезде в другой город дополнительно выясняется, с чем связан переезд, вся ли семья переезжает, сохранятся ли условия проживания. Согласие на продажу будет получено лишь в случае, когда покупка нового жилья опережает продажу имеющейся жилплощади – опекаемому лицу уже выделена доля в квартире и в ней реально можно проживать. Еще один вариант – деньги на последующую покупку по договоренности с ООП будут размещены на специальном счете в банке, забрать денежные средства разрешат исключительно после регистрации права;
  • принять меры по восстановлению имущественных прав, путем обращения в суд с иском о признании сделки недействительной, ссылаясь в обоснование требований на нормы ст. 168 ГК.
Если уполномоченные сотрудники опеки сделают вывод, что интересы слабой, нуждающейся в защите, стороны пострадали и усомнятся в выгоде продажи квартиры, то последует отказ. Чтобы не допустить срыва сделки, важно запастись дополнительными аргументами и документами, подтверждающими пользу продажи для ребенка.

Заявителям также дается право обжаловать отрицательное заключение и основанный на нем отказ в суде.

Как оформить разрешение

Обращаться за разрешением следует в территориальное подразделение ООП по месту проживания несовершеннолетнего, местную администрацию или другое учреждение, наделенное полномочиями в сфере опеки и патронажа. Разрешается подать заявление через Единый портал Госуслуг или МФЦ. Услуга предоставляется бесплатно. Порядок действия следующий:

  1. Собрать полный пакет документов согласно перечню (в копиях, подлинники предъявляются).
  2. Лично явиться в компетентный орган или оформить нотариальную доверенность на представителя. Если собственник квартиры ребенок до 14 лет, требуется присутствие обоих родителей или отдельное согласие на совершение сделки от отсутствующего родителя. Ребенок старше 10 лет должен дать свое согласие на сделку.
  3. Написать заявление – бланк выдают сотрудники учреждения, пишется в их присутствии. Чтобы исключить ошибки, предоставляется образец заполнения. Потребуется указать полные паспортные данные заявителей, сведения о подопечном, адрес, номер телефона, описать отчуждаемую и приобретаемую квартиру. В конце ставится дата, подпись, список прикладываемых документов, указывается способ информирования о результате рассмотрения заявления – устно или письменно.
  4. После проверки представленных документов и принятия заявления назначается дата выдачи постановления. Обязательные документы:
  • гражданские паспорта заявителей;
  • правоустанавливающие бумаги на квартиру (приобретаемую и отчуждаемую);
  • свидетельства (брачное и о рождении детей);
  • архивная выписка из домовой книги, финансово-лицевого счета;
  • технический план квартиры;
  • экспликация БТИ;
  • справка об инвентаризационной стоимости;
  • заверенное у нотариуса обязательство приобрести квартиру и оформить право собственности на опекаемого гражданина (несовершеннолетнего или недееспособного).

Срок ожидания

Органы опеки действуют в рамках ФЗ № 48 от 24.04.2008 г. В п. 3 ст. 21 говорится, что ответ в виде распоряжения о разрешении совершения сделки, приказа или уведомления об отказе (с указанием причин) должен быть дан в течение 15 дней с момента поступления заявления.

Если принято положительное решение, то срок действия разрешения обозначается в изданном документе – это может быть календарный период времени или формулировка «до момента совершения всех необходимых действий».

При отсутствии конкретных указаний относительно истечения срока действия, в соответствии с нормами ГПК он считается равным 1 месяцу, в дальнейшем потребуется получить новое. Важно знать, каждое учреждение устанавливает сроки сугубо индивидуально, поэтому этот вопрос стоит прояснить еще на стадии подачи заявления.

Есть вопросы по данной теме? Задавайте нашему юристу через форму ниже или звоните по указанным ниже телефонам.

У вас есть вопросы и уточнения? Наши специалисты рады помочь Вам. Если вам нужна консультация юриста по телефону, вы можете заказать обратный звонок, используя форму онлайн-консультанта, и наш специалист перезвонит вам в удобное время.

 

Похожие статьи:

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.